一、租赁政策解读
1月政策点评：
年1月，全国住房租赁政策主要聚焦于“十四五”增加保障性租赁住房规划。住建部提出“十四五”期间，以人口净流入的大城市为重点，40城市拟增加万套保障性租赁住房，年全年建设筹集保障性租赁住房万套(间)。整体来看，增加租赁供应的推进及执行落地的力度较高。据58安居客房产研究院统计，截至1月，全国已有32个城市发布“十四五”保障性租赁住房的目标。
在市场规范方面，国家发改委放宽深圳城市更新市场准入政策，鼓励城中村实施规模化租赁改造，对于解决深圳长期以来的城中村问题和租赁房源不足，缓解高房价之下的居住压力，将起到重要的作用。此外，为保障“十四五”期间保障性租赁住房的顺利推进，上海率先出台了保障性租赁住房租赁管理办法和项目认定办法，对于保障性租赁住房的准入条件、配租规则、租赁价格、租金支付、租赁期间、保租房项目认定等重要方面予以明确，有望加快项目的入市周期，同时，确保其保障性落地，解决租房困难人群的需求。
财税金融方面，各地仍主要通过财政补贴的方式，一方面，对租赁企业给予补贴和贷款优惠，为其发展提供支持，另一方面，实现对租赁企业和房源监管的加强。
1．市场监管
国家发改委：放宽深圳城更市场准入，鼓励城中村实施规模化租赁改造
1月26日，国家发展改革委、商务部发布《关于深圳建设中国特色社会主义先行示范区放宽市场准入若干特别措施的意见》。意见指出，鼓励城中村实施规模化租赁改造，支持利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设保障性租赁住房。结合公共利益，试点在城市更新项目中引入“个别征收”、“商业和办公用房改建保障性租赁住房”等机制。针对涉产权争议的更新单位，研究制定并完善“个别征收、产权注销”或“预告登记、产权注销”等特别城市更新办法。探索城市更新与城市历史遗留问题、违法建筑处置和土地整备制度融合机制。
上海：出台两项保障性租赁住房配套政策，确保“十四五”发展目标完成
1月18日，《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》和《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》正式出台，试行期两年，自年1月至年12月。文件对上海市发展保障性租赁住房的准入条件、配租规则、租赁价格、租金支付、租赁期间、保租房项目认定等重要方面予以明确。
上海：发布政策推进产业园区保障性租赁住房建设工作
1月18日，上海市经济信息化委、市规划资源局、市房屋管理局等部门编制的《产业园区产业类项目配套建设保障性租赁住房建设指引（试行）》发布。建设指引文件指出，推进产业园区保障性租赁住房分类建设各产业园区根据本园区保障性租赁住房建设方案中的规模、类型和布局等内容进行园区规划完善，开展园区内的保障性租赁住房建设工作。引导产业园区保障性租赁住房合理建设和规范运营。
2．权益保障
淄博：全面开放落户限制，放开公寓、租房落户限制
1月5日，山东淄博市政府就《关于进一步深化户籍管理制度改革促进城乡融合区域协调发展的实施意见》发布政策解读。《实施意见》提到，实行经常居住地登记户口制度。居民凡在城镇居住或就业的均可自主选择落户，取消其他前置条件和附加限制。
3．租赁供应
住建部：“十四五”40城市拟增万套保障性租赁住房
1月11日，住房和城乡建设部住房保障司负责人潘伟在国新办举行的《“十四五”公共服务规划》新闻发布会中指出，《“十四五”公共服务规划》明确了住有所居领域的公共服务项目，其中基本公共服务包括公租房、棚户区改造、农村危房改造3个方面，普惠性非基本公共服务包括保障性租赁住房、共有产权住房、城镇老旧小区改造和住房公积金4个方面。与租赁住房相关的主要有以下几点：
一是加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。以人口流入多、房价高的城市为重点，加快发展保障性租赁住房，40个重点城市年筹集93.6万套（间），预计可帮助多万新市民、青年人等缓解住房困难。同时，做好公租房保障工作，城镇低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保；因地制宜发展共有产权住房；稳定推进棚户区改造。
二是住房和城乡建设部按照党中央、国务院决策部署，在提升住有所居领域公共服务保障水平方面，将加大金融、土地、公共服务等政策支持力度，扩大保障性租赁住房供给。“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增万套（间），预计可帮助万新市民、青年人等缓解住房困难。同时，继续做好公租房保障，因地制宜发展共有产权住房，稳步推进棚户区改造。
住建部：实施房地产长效机制，全年筹建保障性租赁住房万套/间
1月20日，全国住房和城乡建设工作会议在北京以视频形式召开，会议研究部署年工作，住建部负责人表示，年要继续推进住房供给侧结构性改革，坚持租购并举，多主体供给、多渠道保障，优化住房供应结构。大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房万套(间)。年40个城市共新筹集保障性租赁住房94.2万套，全国新开工公租房8.8万套，改造开工各类棚户区万套，新开工改造城镇老旧小区5.56万个，惠及居民万户。
深圳：发布住房发展“十四五”规划，建设筹集公共住房54万套
1月11日，深圳市住房和建设局网站发布《深圳市住房发展“十四五”规划》，规划指出，“十四五”期间，深圳建设筹集住房89万套（间），其中，建设商品住房35万套；建设筹集公共住房54万套（间），包括公共租赁住房6万套（间）、保障性租赁住房40万套（间）、共有产权住房8万套。“十四五”期间，深圳供应分配住房65万套（间），其中，供应商品住房31万套；供应分配公共住房34万套（间），包括公共租赁住房6万套（间）、保障性租赁住房20万套（间）、共有产权住房8万套。供应分配保障性租赁住房占供应分配住房总量的比例不低于30%。探索建立公共住房跨区调剂机制，鼓励各区加大公共住房供应分配力度，分区分类逐步缩短公共住房轮候周期，促进供需平衡。
安徽："十四五"期间，新增保障性租赁住房不少于30万套（间）
1月4日，安徽省住建厅发布关于印发《安徽省“十四五”城市住房发展规划》等10个专项规划的通知。规划提出"十四五"期间，新增保障性租赁住房不少于30万套（间）。新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的大城市，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例力争达到30%以上。
广西：“十四五”期间，计划筹集保障性租赁住房22.35万套（间）
广西“十四五”期间，计划筹集保障性租赁住房22.35万套（间）；其中，年计划建设6.13万套（间），建设数量相比上年提高4倍，将在南宁、柳州、桂林、梧州、玉林、百色等10个设区城市落地实施。
长沙：“十四五”将筹集保障性租赁住房15万套
1月10日,长沙市政府办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，从今年1月起正式实施。根据《意见》，“十四五”规划期间，长沙将通过新建、改建、改造等多种方式，筹集保障性租赁住房15万套，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
无锡：“十四五”期间筹建保障性租赁住房总量不少于8万套（间）
1月19日，江苏省无锡市住房和城乡建设局发布《无锡市政府办公室关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，其中提到，无锡市“十四五”期间筹集、建设保障性租赁住房总量不少于8万套（间）。并提出，支持保障性租赁住房建设、改造、运营企业发行不动产投资信托基金(REITs)融资。
福州：“十四五”将建设保障性租赁住房15万套，年将完成3万套
“十四五”期间，福州将筹集建设保障性租赁住房15万套（间）以上，计划年3万套（间）、年3万套（间）、年2万套（间）、年2万套（间）、年5万套（间）。房源筹集建设渠道有：一是利用工业（产业）园区配套建设用地建设宿舍型保障性租赁住房。二是利用企业自有闲置用地建设。三是利用闲置工业厂房改建。四是以优惠价格整宗出让租赁住房用地。五是在商品住房用地上由房地产开发企业自持租赁住房。六是利用集体建设用地建设。
4．金融税收
西安：接受住房租赁资金监管的企业每年最高奖补万元
1月25日，陕西省西安市住房和城乡建设局发布《西安市支持住房租赁市场发展财政资金补助和奖励办法（修订）》，民宿、短租房不享受奖补措施，接受住房租赁资金监管的企业每年最高奖补万元。《办法》明确，奖补资金实行资金总量控制，可根据中央财政支持住房租赁市场发展资金使用指南内容、申请资金规模、年度绩效评价结果和住房租赁市场发展年度目标情况适时调整。
太原：年首批租赁住房回购项目专项资金奖补开始招标每平方米奖补元
太原市年第一批租赁住房回购项目专项资金奖补开始招标，根据《太原市中央财政支持住房租赁市场发展试点专项资金使用实施细则（试行)》，项目实施主体回购住房的方式筹集租赁住房，按建筑面积每平方米元给予一次性奖补。获得租赁房源的项目实施主体，可享受相关银行优惠贷款支持。
二、全国65城租赁市场供需分析
1．全国65城租金变化情况
（1）1月全国65城租金地图
根据1月全国65城租赁市场租金热力图显示，北京、上海、深圳等核心一线城市租金仍位列前三，但租金涨幅有所收缩。其中，北京1月租金水平相对稳定，达到.89元/㎡/月，小幅上涨1.24%，仍然位居全国第一。深圳租金上涨2.11%，上海租金有所下跌。从65城租金涨幅来看，部分二线城市1月上涨相对显著，如济南、西安、昆明及青岛等，上涨幅度超过5%。整体来看，长三角城市租金表现由于粤港澳大湾区城市，中西部城市表现环比持平。
（2）1月全国65城租金情况
年1月，全国65城整体租金水平仍保持上涨趋势，65城平均租金再创新高，达到30.9元/㎡/月，环比上涨2.97%。自年10月以来，65城平均租金连续保持3个月位于30元/㎡/月以上。整体来看，65城中有44个城市租金上涨，21个城市租金下跌，整体涨多跌少，但涨幅超过5%的城市仅7个，有55个城市涨跌幅度位于-3%~4%区间，租金波动相对温和。
1月，部分二线城市租金上涨相对显著，如西安、济南、青岛、杭州及保定等。一线城市中，北京、深圳租金小幅上涨，而上海由于供需结构性影响及假期外来人口返乡，需求下滑带动租金产生一定程度下跌。蚌埠、郴州等城市，由于淡季整体租赁需求走弱导致租金回落。整体而言，65城租金表现相较去年同期上升，核心一二线城市租金上涨幅度较小，租金相对稳定，但供需结构性差异的存在导致城市间分化较大。
（3）各区域租金变化情况
65城分区域来看，1月各区域套均租金均呈现上涨态势，涨幅位于2%-5%区间，相较12月租金波动趋缓。其中，华东区域上涨2.7%，由于低基数中西部上涨更为显著，达到4.8%。从绝对租金水平来看，华南区域套均租金达到元/月/套，为四个区域中最高。华北东北和华东地区套均租金水平较为接近，位于0元/月/套附近。虽然经历了持续上涨，但中西部租金仍相对较低，维持在元/月/套左右，区域差异相对较大。
究其原因，由于1月65城多数城市租金呈上涨状态，导致各区域整体套均租金水涨船高，但涨幅相对温和。核心一二线城市1月租金涨幅收窄，华东区域和华南区域套均租金小幅上涨。同时，中西部城市由于供应结构变动，整体套均租金持续上涨，与华东区域和华南区域的相对差距在一定程度上有所缩小。
2．全国65城租赁房源供应情况
（1）1月全国65城租赁房源变化情况
1月，全国65城租赁房源供应环比下降约21.3%，呈现连续5个月房源供应下滑趋势，租赁供应收缩趋势显著。究其原因，由于去年以来多城市推出租赁房源核验备案网签政策，加强租赁市场的规范性监管，导致部分不合规房源下架。同时，由于近两年二手房销售火热，部分房源去化也导致了房源端的收紧，叠加疫情后人口流动的逐步恢复，租赁需求上升，进一步加剧了房源供应的紧张，推动租金不断上涨。
供需双方面因素的叠加共振，导致租赁房源供应出现一定波动。随着保障性租赁住房的全面推进，预计年全年将筹建保障性租赁住房万套/间，未来能够在一定程度上缓解供需的紧张和结构性矛盾。
（2）各区域租赁房源变化情况
1月，各区域租赁挂牌供应量均有较大回落，虽然年末岁初处于租赁市场传统淡季，但1月回落幅度显著高于年同期，呈现供应偏紧的状态。其中，中西部环比跌幅最大，达到40.4%，华北东北环比跌幅最小，也达到27%。分析原因来看，与各城市租赁市场监管政策加强有关，部分不合规房源下架，同时，由于年底疫情反复，各地就地过年比例提升，租赁需求相较往年更好，可供租赁的流通房源相对紧张，导致供应增量趋于下滑。
（3）各区域租赁房源户型变化情况
1月，华北东北整体供应环比下降27%，各类户型整体供应结构相对稳定，其中1室占比减少1.26%，其他户型相对稳定，占比增加幅度在1%以内。整体供应结构来看，1室和2室合计占比约80%，环比基本无变化，2室主力格局稳定，占比达到44.3%，1室占比下降至35.7%。3室以上户型供应相对稳定。
1月，华东区域整体房源供应下降34%，各类房源供应基本同比例下降，相较12月上下波动0.4%左右。其中，以1室和2室需求为主力，总计占比达到72.1%。3室的供应占比较小，与华北东北相近，约为4.6%。
1月，华南区域整体房源供应下降37%，各区域中环比下降幅度较大，整体供应结构相对均衡，1室占比减少1.26%，3室供应占比上升1.15%。同时，3室占比达到了30.6%，仅次于1室占比，为各区域中占比最高。
1月，中西部整体房源供应下降幅度最大，环比降幅达到40.4%，其中，1室占比下降2.83%，占比基本与2室供应相当，总计占比达到71%。3室供应占比有所上升，上涨1.79%，达到24.8%。
3．全国65城租赁市场需求热度
租赁市场需求波动通常呈现季节性特征，通常岁末年初需求相对走弱，从1月65城租房需求数据反馈来看，需求热度环比下降15.5%，相较去年同期65城租房热度大幅下降，同时，自去年7月开始，需求热度连续7个月下降。但结合65城整体供应情况来看，租赁供应下滑幅度超过需求下降幅度，供需仍处于相对紧平衡状态。